房地产开发会计制度 现行房地产开发企业会计制度

谈谈房地产行业不公平、不合理的三个制度。

今天是2022年元旦假期，首先我祝全国人民在新的一年里健康幸福快乐！

(资料图片)

房地产是我创作的主要领域，今天聊聊房地产行业的三个不平等、不友好的制度。

第一个不平等交易制度: 期房预售许可制度。开发商房子还没有建设好，作一个沙盘就可以卖楼了，这对购房人是极大不平等，给购房人带来极大风险。比如延期交房、烂尾、建筑质量低劣、变更规划等风险。

期房预售制度产生在上世纪九十年代，当时国内各个城市房子，特别是住房极其短缺，人均住房面积不足5平方米，而开发房地产需要大量资金，开发商自有资金严重不足，银行给的开发贷款也还是不够（因为银行要预防风险，也不可能给出天量贷款），所以引进了香港的卖楼花制度，分散或者转嫁房地产开发建设的风险，也给了开发商空手套白狼的机会。

开发商有了预售许可，胆子大起来，房子还没有开发建设到一半，房子就卖完了，收到大笔房款了，有了预售款，开发商杠杆玩得越来越大，多多拍地、囤积土地，最后玩出来巨大风险，比如恒大地产集团暴雷。现在房子已经不短缺了，房子开发建设足够多了，很多城市出现无人居住的鬼城，是时候该取消预售许可，取消期房预售制度啦。

2020年3月7日，海南省发文取消房产预售，全部要现房销售。希望从2022年开始，建议全国取消房产预售制度。

第二个不平等交易制度: 卖房按照建筑面积计算房价。在很多西方国家卖房子都是按照套内面积计算房价，比较实在。一套房子面积多少，买家人自己入住都可以测量计算出来，简单方便，童嫂无期。可是在国内卖房子还有一个公摊面积。公摊的范围也没有严格标准，全凭开发商的良心。早先公摊面积在10%左右，后来公摊面积越来越大，占一套房子建筑面积的30%及以上，太离谱了。这些都是开发商的套路，悄然无声多赚了很多迷心钱。

为了公平交易起见，取消按照包函公摊面积计算房价。建议交易从今年开始卖房子全部按照套内面积计算房价。

第三个不平等交易制度: 物业公司收物业管理费按照业主每套房子的建筑面积计算。一个小区确实是需要有人提供公共服务，比如公共区域的保洁、人员与车辆进出小区的秩序管理、公共设备的维修保养等工作。但物业公司向业主收取物业管理费按照业主房产证上建筑面积收费，是不是觉得有点不合适。

这种收费方式我觉得不合理，物业公司服务工作与业主住房面积有啥直接关联关系？ 物业保洁阿姨有给业主房子内部保洁和维护保养吗？没有吧！那为什么业主套内面积要交纳物业服务费呢？！

物业公司收费标准应该由小区业主大会讨论一个收费方案，比如一个按照全小区公摊面积按照比例分摊给全体业主，按照分摊的面积计算收费，或者按照每户经常居住人头数收费。小区业主委员会可以辞退物业公司，由业主委员会聘请有关人员（包括本小区业主）管理，也可以由小区离退休人员志愿者管理，以不盈利公益活动为主，财务公开透明。

网友们，你们觉得是否有必要取消房地产行业的这三个不公平、不合理的制度？欢迎评论！

最近跟一个三、四线的房地产开发老板聊天，他抱怨说现在生意不好做，新房不挣钱，能挣到的基本都只是一些车位、底商、尾盘等物业资产。他为什么这么说呢？房地产开发的利润率究竟怎么样？房价具体由哪些构成呢？

首先， 根据任泽平、夏磊等所著《房地产周期》一书价的构成数据，房价中约40%是土地成本，17%是税收成本，建设安装费用只占11%，剩下的32%的则可以算作是房地产企业的毛利。

其次，根据上市公司的平均数据，房地产企业的毛利中，约四分之一要用于支付销售、管理、财务等三费。剩下四分之三基本可以算作是房地产企业的净利润，约占房价的24%。各行各业做横向比较，这个利润率都是挺高的。

不过，要注意两点：一是这个数据是早几年的数据，那个时候房地产市场总体还比较火热。二是房地产开发是需要垫资的。房地产企业取得预售收入之前，上面所说的各项成本（约占房价的76%，大数算7成吧）几乎都是需要提前垫付的。包括税收，也是预缴制。

这意味着啥呢？意味着如果市场环境不太好，比如新房子只卖出去7成，可能刚刚保本。6成则意味着亏损。大家想一想，现如今，三、 四线城市的新盘新房销售，能普遍做到7成吗？估计好地段的品牌地产可以，但一般的地段、一般的开发商很难。这就是为什么房地产老板抱怨只挣到了一些物业资产的原因。

此外，还有一点值得注意的是，建安成本对于整个房价来说，占比只有11%，实际上并不是房地开发企业的经营重点，大多都外包给了建筑公司。但对于消费者来说，房屋的质量却至关重要。而且，搞工程、建筑的人都知道，整个行业内卷很严重，利润很薄，大家都在拼命压成本。这或许就是三、四线城市，很多房子质量差的背景原因吧。

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